نمونه بارز این معضلات، کاهش سهم تقاضاهای مصرفی از ۸۰ درصد در اوایل دهه ۶۰ به ۲۵ درصد و افزایش سهم تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه از ۲۰ درصد به ۷۵ درصد در سال‌های اخیر است. افزایش سفته‌بازی در بازار مسکن درکنار همه عوامل بنیادین اثرگذار بر قیمت مسکن، موجب شده بخش قابل‌توجهی از تحولات قیمتی بازار مسکن به دست سفته‌بازان بیفتد. یکی از این زمینه‌ها، مشاغل فعال در حوزه مسکن و صنف مشاوران املاک است. مشاوران املاک یا همان بنگاهی‌ها که براساس فلسفه وجودی خود، عامل و واسطه انجام معاملات مسکن در کشور هستند، در برخی موارد با رفتارهای سوء خود نقش چشمگیری در افزایش قیمت مسکن داشته‌اند. باوجود اینکه هنوز هم بسیاری از مشاوران املاک بر حقوق قانونی و شرعی خود اکتفا می‌کنند، اما تعداد زیاد مشاوران املاک گواه انحراف جدی در وظایف و تکالیف و عملکرد آنها است.
برای نمونه بررسی‌ها نشان می‌دهد طی دوره ۱۳۷۵ تا زمستان امسال درحالی موجودی مسکن کشور رشد ۲.۵ برابری داشته که طی این مدت تعداد مشاوران املاک ۱۹ برابر شده است. همچنین بررسی سرانه معاملات انجام‌شده در کشور نشان می‌دهد تا روزهای اخیر در کشورمان ۱۵۰ هزار و ۴۷۱ مشاور املاک وجود داشته که با لحاظ تعداد معاملات مسکن و زمین (رهن و اجاره و فروش) طی یک‌سال منتهی‌به تابستان امسال، به‌طور میانگین به‌ازای هر مشاور فقط پنج‌فقره معامله انجام شده است.
رشد ۱۰۹ درصدی بنگاه‌های املاک کشور طی ۹ سال
بر اساس آمارهای استخراجی «فرهیختگان» تعداد مشاوران املاک در تابستان سال ۹۹ به حدود ۱۵۰ هزار و ۴۷۱ مورد رسیده که با توجه به موجودی مسکن و همچنین جمعیت کشور رقم قابل توجهی است. تعداد بنگاه‌های املاک در سال ۹۰ تقریبا ۷۱ هزار و ۹۱۶ مورد بوده است که رشد ۱۰۹ درصدی را در سال‌های اخیر تجربه کرده است. شاید افزایش قارچ‌گونه بنگاه‌های معاملاتی که به‌وضوح در کوچه و خیابان شهرها و استان‌های کشور دیده می‌شود در نگاه اول به‌عنوان یک معضل مطرح نشود اما پیشی‌گرفتن تعداد مشاوران از تعداد معاملات مسکن می‌تواند نشان‌دهنده رکود سنگین در بازار مسکن باشد. افزایش ۱۰۹ درصدی بنگاه‌ها درحالی رقم خورده است که در دهه‌های اخیر شاهد حضور تقاضاهای سفته‌بازی به‌جای تقاضای مصرفی در بازار مسکن بوده‌ایم، به‌طوری‌که حجم تقاضای مصرفی درحالی از ۸۰ درصد در دهه ۱۳۶۰ به ۲۵ درصد در سال‌های اخیر رسیده که طی این مدت تقاضاهای سرمایه‌ای از ۲۵ درصد به بیش از ۷۵ درصد در سال‌های اخیر رسیده است.
زمانی که تعداد مستاجران کشور تغییری پیدا نکرده و همچنین موجودی مسکن کشور نیز کمتر از ۶۰۰ هزار واحد تغییر داشته است، افزایش تعداد مشاوران املاک تنها می‌تواند به‌معنی افزایش دلالی در این بازار باشد. افزایش تعداد مشاوران املاک بدون پیش‌نیازهای تحصیلی، کارشناسی و سهل‌الوصول بودن مجوزهای صنفی آن، تبعاتی دارد که درنهایت بازار مسکن کشور را در پدیده «سفته‌بازی ملی-استانی» گرفتار خواهد کرد. با وجود فعالیت افراد متخصص و متعهد در این صنف، اما متاسفانه نقش برخی بنگاه‌ها در قیمت‌سازی مسکن، افزایش معاملات سفته‌بازانه و... غیرقابل انکار است، به‌ویژه اینکه برخی از مشاوران املاک خود در حوزه ساخت‌وساز نیز فعال بوده و ذی‌نفعان افزایش سفته‌بازی و قیمت‌ها در بازار مسکن هستند.
رشد مشاوران املاک ۷ برابر موجودی خانه کشور
یکی از نمونه‌های جالب توجه تعداد زیاد مشاوران املاک در کشور، مقایسه روند رشد تعداد مشاوران املاک با رشد موجودی خانه‌های کشور است. براساس آمارهای رسمی مرکز آمار ایران، طی سال‌های ۱۳۷۵ تا پایان تابستان سال ۱۳۹۹ تعداد واحدهای مسکونی کشور (دارای سکنه و خالی) از ۱۰ میلیون و ۷۷۰ هزار و ۱۱۲ واحد با رشد ۲.۵ برابری به ۲۶ میلیون و ۸۰۳ هزار و ۱۷۰ واحد در پایان تابستان سال‌جاری رسیده است.
اما براساس آمارهای مرکز آمار ایران و اطلاعات درج‌شده در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور طی این مدت تعداد مشاوران املاک کشور از ۸ هزار و ۵۸ مشاور در سال ۱۳۷۵ با رشد ۱۹ برابری به ۱۵۰ هزار و ۴۷۱ مشاور رسیده است. این بدین معنی است که طی دوره ۱۳۷۵ تا پایان تابستان امسال تعداد مشاوران املاک کشور ۷.۵ برابر موجودی خانه‌های کشور رشد کرده است. البته تعداد مشاوران املاک ذکرشده صرفا مربوط به مشاوران دارای مجوز رسمی است و اگر آمار غیررسمی‌ها هم به این اعداد اضافه شود، به اعداد عجیب و غریب‌تر هم خواهیم رسید.
برای نمونه علی مرادزاده، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک مشهد در مهرماه سال ۱۳۹۸ مدعی شده ۳ هزار بنگاه غیرمجاز در مشهد فعالیت می‌کنند. در تهران نیز در سال‌های گذشته یکی از اعضای اتحادیه مشاوران املاک مدعی شده بود ۲ هزار مشاور املاک غیرمجاز در این شهر فعالیت می‌کنند. اما درخصوص سرانه مشاور املاک نیز مقایسه تعداد موجودی املاک با تعداد مشاوران نشان می‌دهد در سال ۱۳۷۵ به ازای ۱۰ میلیون و ۷۷۰ هزار خانه در کشور ۸ هزار و ۸۵ مشاور وجود داشته است. این بدین معنی است که در سال ۱۳۷۵ به ازای هر مشاور املاک، هزار و ۳۳۷ ملک در کشور وجود داشته است. این تعداد در سال ۱۳۸۵ به ازای هر مشاور به ۴۸۶ خانه، در سال ۱۳۹۰ به ازای هر مشاور به ۲۷۷ ملک و در پاییز امسال نیز درمجموع ۲۶ میلیون و ۸۰۳ هزار و ۱۷۰ ملک در کشور وجود داشته است که با درنظر گرفتن ۱۵۰ هزار و ۴۷۱ مشاور املاک، به ازای هر مشاور حالا ۱۷۸ ملک در کشور وجود دارد.
مناطق آزاد در ردیف اول رشد تعداد مشاوران املاک
نکته جالب دیگر تعداد مشاوران املاک در مناطق آزاد کشور است. تعداد بنگاه‌ها در این مناطق از ۴۹ مورد در سال ۹۰ به ۱۴۸ مورد در سال ۹۸ رسیده است که نشان از رشد ۲۰۲ درصدی تعداد مشاوران املاک در این مناطق دارد. این رشد، مناطق آزاد را رتبه اول رشد تعداد مشاوران املاک طی ۹ سال اخیر قرار می‌دهد. این نکته بسیار قابل تاملی است که مناطق آزاد که با هدف جذب سرمایه‌گذاری‌های خارجی، افزایش تولید و صادرات تشکیل شده و معافیت‌های گسترده مالیاتی هم به آنها اعطا شده، عملا فعالیت آنها به سفته‌بازی زمین و مسکن منتهی شده است.
در این خصوص بررسی وضعیت منابع درآمد سازمان‌های مناطق آزاد نیز این موضوع را به‌خوبی تایید می‌کند چراکه براساس آمار و ارقام لایحه بودجه سال ۱۳۹۹ نزدیک به ۵۰ درصد از منابع بودجه‌ای سازمان مناطق آزاد شامل بخش‌هایی از درآمدها، واگذاری دارایی‌های سرمایه‌ای و عوارض ورود کالاهای تجاری از مسیر منطقه به سرزمین اصلی، درآمد حاصل از فروش زمین و مستحدثات و همچنین درآمد حاصل از عوارض ورود کالاست. همان مواردی که اصلا جزء ماموریت‌های اصلی تاسیس و ایجاد مناطق آزاد در ماده «۱» قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری-صنعتی نبوده و نیست.
همچنین بررسی جزئیات عملکردی ردیف‌های درآمدی کل سازمان‌های منطقه آزاد در سال ۱۳۹۶ (آخرین گزارش مستند) نیز نشان می‌دهد از مجموع ۷۹۰ میلیارد تومان ردیف‌های درآمدی این مناطق، ۳۸ درصد مربوط به ردیف‌های عوارض ورود و خروج کالا و مسافر، ۲۸ درصد مربوط به صدور مجوزها، نزدیک به ۱۴ درصد مربوط به خدمات شهری، ۶.۸ درصد مربوط به درآمد عمومی واحدهای خاص، ۱/۴ درصد مربوط به سایر درآمدها، ۴ درصد مربوط به اجاره، ۲.۴ درصد مربوط به خدمات بندری و فرودگاهی و یک‌درصد هم مربوط به خدمات انبارداری و لجستیک است. بر این اساس، داده‌های مذکور نشان می‌دهد اگرچه هدف از تاسیس مناطق آزاد، تولید، صادرات و جذب سرمایه‌گذاری خارجی و انتقال فناوری است اما حجم بالای سهم عوارض ورود و خروج، خدمات عمرانی (صدور مجوزها و خدمات شهری) و اجاره در منابع درآمدی مناطق نشان می‌دهد فعالیت مناطق آزاد ایران عمدتا در بورس‌بازی زمین و مسکن و خدمات شهری خلاصه‌شده و رسالت اولیه آنها رو به فراموشی است.
تعداد شگفت‌انگیز مشاوران املاک در استان‌های شمالی
براساس آمارهای استخراجی از داده‌های مرکز آمار ایران و همچنین سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور، تا روزهای اخیر تعداد مشاوران املاک کشور به ۱۵۰ هزار و ۴۷۱ واحد رسیده است. از این تعداد، ۲۵ هزار و ۵۵۴ واحد در استان تهران قرار دارد، در رتبه دوم مازندران با ۱۵ هزار و ۶۲۴ واحد، در رتبه سوم استان خراسان رضوی با ۱۲ هزار و ۷۶۷ واحد، در رتبه چهارم گیلان با ۱۰ هزار و ۲۴۹ واحد و آذربایجان‌شرقی نیز با ۱۰ هزار و ۸۸ واحد در رتبه پنجم قرار دارد. قرار گرفتن استان‌های شمالی در رتبه‌های دوم و چهارم از لحاظ بیشترین مشاور املاک درحالی است که از لحاظ جمعیت، استان‌های تهران، خراسان رضوی، اصفهان، فارس و خوزستان به ترتیب ۵ استان پرجمعیت کشور هستند. گرچه بخشی از رشد تعداد مشاوران املاک و تعداد زیاد آنها در استان‌های شمالی کشور ناشی از رشد بخش گردشگری در این استان‌ها و افزایش تعداد اجاره ویلا و خانه در این استان‌ها است، اما تلاش برای تبدیل زمین‌های کشاورزی به ویلا که برخی مشاوران املاک اتفاقا خود نیز به‌عنوان سازنده مسکن مطرح هستند، در این افزایش بی‌ثاثیر نیست.
به‌نظر می‌رسد با نفوذی که برخی از مشاوران املاک سازنده ملک در شهرداری‌ها و شورای شهر برخی از مناطق شهری دارند، افزایش تعداد مشاوران املاک علاوه‌بر سفته‌بازی در بازار زمین و مسکن، در تغییر کاربری اراضی کشاورزی و تبدیل آنها به مسکن و ویلا نیز موثر بوده است. همچنین بررسی تغییرات تعداد مشاوران املاک در دوره ۱۳۹۰ تا زمستان سال‌جاری نیز نشان می‌دهد در کنار استان‌های محروم، استان‌های مازندران، گیلان و گلستان از سال ۹۰ تاکنون شاهد افزایش؛ ۱۷۲، ۱۶۲ و ۱۴۲ درصدی در تعداد بنگاه‌های معاملاتی بوده‌اند. ۱۰ هزار بنگاه املاکی در استان مازندران طی این ۹ سال تاسیس شده است. این تعداد در استان گیلان حدود ۶ هزار ۳۴۰ مورد و در گلستان نیز هزار و ۷۱۲ مورد بوده است.
افزایش ۱۳هزارتایی در تعداد مشاوران املاک در سه استان شمالی کشور در کنار محدودیت‌های اراضی مسکونی این سه استان قطعا پاسخگوی نیاز معاملاتی این همه بنگاه‌های املاکی و همچنین تقاضای شمال نشینی برخی از هموطنان نخواهد بود، به همین دلیل دو پدیده «درخواست‌های تغییر کاربری اراضی» و همچنین «پدیده جنگل‌خواری» می‌تواند از نشانه‌های افزایش بی‌حدوحصر تعداد مشاوران املاک باشد. در کنار استان‌هایی که بیشترین تعداد مشاوران املاک را دارند، استان خراسان‌جنوبی با ۶۵۲ مشاور املاک کمترین تعداد مشاوران را پس از مناطق آزاد دارد. ایلام با ۶۸۸ مشاور املاک در رتبه دوم کمترین تعداد بنگاه‌های معاملاتی است، در رتبه سوم استان کهگیلویه‌وبویراحمد با ۸۵۱ مشاور قرار دارد، در رتبه چهارم چهارمحال‌وبختیاری با ۹۸۷ بنگاه معاملاتی و در رتبه پنجم نیز استان سیستان‌وبلوچستان با ۱۰۴۵ بنگاه معاملاتی ایستاده است. یزد با ۱۱۲۱ بنگاه معاملاتی، هرمزگان با ۱۱۲۵، سمنان با ۱۴۲۵ و خراسان شمالی با ۱۵۹۷ بنگاه معاملاتی، از دیگر استان‌هایی هستند که کمترین تعداد مشاوران املاک در کشور را دارند.
استان‌های محروم در صدر رشد تعداد بنگاه‌ها!
یکی از نکات قابل تامل از مقایسه پراکنش استانی تعداد بنگاه‌های املاک کشور، رشد شگفت‌انگیز تعداد مشاوران املاک در مناطق محروم و کم‌برخوردار کشور طی سال‌های ۱۳۹۰ تا تابستان ۱۳۹۹ است. براین اساس آمارها نشان می‌دهد طی دوره ۱۳۹۰ تا تابستان ۱۳۹۹ پس از مناطق آزاد که با رشد ۲۰۰ درصدی در راس رشد تعداد مشاوران املاک قرار گرفته‌اند، استان‌های کهگیلویه‌وبویراحمد، خراسان شمالی، بوشهر، ایلام، کرمانشاه و لرستان به ترتیب با ۱۹۴، ۱۸۵، ۱۸۲، ۱۷۵، ۱۷۲ و ۱۶۸ بیشترین رشد در تعداد مشاوران املاک را طی ۹ سال اخیر داشته‌اند. این ارقام درحالی است که میانگین رشد تعداد مشاوران املاک کشور طی این مدت ۱۰۹ درصد بوده و در مناطقی این میزان مثلا در هرمزگان ۳۲ درصد، در یزد ۵۷ درصد، در تهران ۶۹ درصد، در خوزستان ۷۷ درصد، در خراسان رضوی ۷۷ درصد، در البرز ۸۴ درصد و در قزوین نیز این میزان ۹۱ درصد بوده است. بالا بودن رشد تعداد مشاوران املاک در استان‌های محروم نکته قابل توجه این آمارهاست.
افزایش مشاوران در این استان‌ها بدون افزایش چشمگیر تعداد ساخت‌وسازها می‌تواند این پیام را مخابره کند که سفته‌بازی در بازار زمین و مسکن از مرکز و استان‌های پردرآمد به استان‌های محروم نیز کشیده شده است، این همان اتفاق ناگوار «سفته‌بازی ملی» است که «فرهیختگان» در چندین گزارش نسبت به آن هشدار داده است. نمونه این سفته‌بازی‌ها در تعداد زیاد دستگیری‌های اعضای شواری شهرها در کشور نیز آشکار است، افرادی که به‌واسطه تسهیل سفته‌بازی زمین و مسکن، تسهیل تبدیل و تغییر کاربری اراضی و... رشوه گرفته یا تخلفات دیگری داشته‌اند، موید همین موضوع است.
نمونه دیگر، افزایش درخواست‌های تبدیل روستاها به شهر در کشور است، براساس آمارها در سال ۱۳۹۸ تعداد ۵۰۰ درخواست تبدیل روستا به شهر وجود داشته است، این درخواست در ظاهر برای دسترسی به خدمات شهری و زیرساخت‌ها است؛ اما بررسی تعداد و رشد جمعیت مناطق شهری کوچک نشان می‌دهد پس از تبدیل روستاها به شهر، عملا با تغییر نقش روستاها از کشاورزی و تولیدی به خدمات، زمین و مسکن تعیین‌کننده سرنوشت ساکنان و به‌ویژه مدیران جدید شهر هستند.
۵ معامله به ازای هر مشاور طی یک‌سال!
هر چند تغییر قیمت‌ها در بازار مسکن مرتبط با متغیرهای کلان اقتصادی مثل؛ نرخ بهره، نقدینگی و... است اما در شکل‌گیری حباب‌های قیمتی دوره‌ای در این بازار نمی‌توان نقش فعالان آن را انکار کرد. همانطور که در بازاری مثل بورس بازیگران و بازیگردان‌های سهام‌ها در افزایش بی‌دلیل قیمت سهم‌ها تاثیر گذارند، در بازاری مثل مسکن نیز مشاوران املاک می‌توانند این نقش را داشته باشند. در واقع عمده مشاوران املاک در موقعیتی خاص می‌توانند با تشکیل کارتل‌های اقتصادی، قیمت زمین را در مناطق مورد نظر خود افزایش دهند. در این خصوص، بررسی تعداد سرانه معاملات مسکن و زمین (اجاره و فروش) به ازای هر مشاور املاک مساله مهمی است.
در این خصوص بررسی‌های «فرهیختگان» از داده‌های مرکز آمار ایران از کل معاملات رسمی (فروش و اجاره) طی ۱۲ ماهه منتهی به پایان تابستان سال جاری در کشور نشان می‌دهد طی این مدت ۷۵۶ هزار ۷۶۵ فقره معامله در کشور انجام شده که با در نظر گرفتن ۱۵۰ هزار و ۴۷۱ مشاور املاک رسمی و ثبت شده در کشور، به ازای هر مشاور املاک به طور میانگین ۵ فقره معامله به هر کدام خواهد رسید. این تعداد در استان البرز که رتبه اول کشور را دارد، ۱۷ معامله به ازای هر مشاور املاک است.
در رتبه دوم هرمزگان با ۱۰ معامله، تهران و خوزستان هر کدام با ۹ معامله و بوشهر، قزوین، کردستان و کرمانشاه نیز هر کدام با ۶ فقره معامله طی یک‌سال به ازای هر مشاور املاک در رتبه‌های بعدی و بالاتر از میانگین کشوری قرار دارند.
این تعداد یعنی سرانه معامله به ازای هر مشاور املاک در استان‌های اصفهان، خراسان‌جنوبی، خراسان‌رضوی و سمنان هر کدام فقط یک معامله است. همچنین این تعداد در استان‌های آذربایجان‌غربی، اردبیل، چهارمحال‌وبختیاری، زنجان، کرمان، گیلان و مازندران نیز هر کدام ۲ معامله طی یک‌سال به ازای هر مشاور املاک است. این موارد تایید می‌کند که مشاوران املاک قطعا نمی‌توانند با معاملات رسمی و ثبت‌شده حتی هزینه اجاره واحد صنفی خود را بپردازند. اما اینکه درآمد مشاوران املاک از کجاست، به‌نظر می‌رسد معاملات ساعتی املاک، بسازوبفروشی، پروژه‌های مشارکتی ساخت‌وساز و ترفندهای دیگر که اتفاقا در تشدید بورس‌بازی مسکن و زمین نقش بنیادی دارد، از اجزای اصلی درآمدزایی مشاوران املاک در کشور است.
نکته قابل تامل اینکه بررسی‌های میدانی نیز نشان می‌دهد در حاشیه شهرها و در مناطق خوابگاهی و پیرامون شهرهای بزرگ و همچنین روستاهای متصل به شهرهای بزرگ تعداد مشاوران املاک بسیار قابل توجه است که این موضوع نیز از نشانه‌های وجود سودهای هنگفت ناشی از تبدیل و تغییر کاربری اراضی کشاورزی و بایر به مناطق مسکونی است که اتفاقا فاقد هرگونه شاخص‌های کیفیت زندگی هم هستند.
